摘要：
本文目錄中國旅游業的發展前景如何評價青島這座城市的現狀以及發展前景旅游地產的投資前景如何一、中國旅游業的發展前景一、工業旅游，農業旅游將會蓬勃發展... 本文目錄
一、中國旅游業的發展前景
一、工業旅游，農業旅游將會蓬勃發展
旅游發展的初級階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標。隨著教育，經濟，文化的發展，人們的旅游需求呈現出多樣化的特點。進入21世紀，人們的旅游需求向多層次方向發展，因而工業旅游農業旅游將成為新的熱點。
所謂工業旅游，就是以工業企業的生產線，生產工具，產品和廠區等為對象的專項參觀活動。20世紀工業旅游起源于法國，當時雪鐵龍公司讓游客參觀其生產流水線，欣賞其汽車生產工藝。后來，世界各地著名現代化工業企業紛紛仿效，汽車、鋼鐵、飛機、釀酒、飲料、陶瓷等行業先后開放生產制作過程，讓游客
一飽眼福。甚至，在美國，生產美元的印鈔廠也向游人開放。對游客來說，游覽工業企業生產過程和生產工藝，最初是出于好奇心理，后來在參觀過程中增長了許多知識，開闊了視野，尤其是專業愛好者，還侍機加深了對生產企業的了解。而對于工業企業來說，不僅能獲得一定的門粟收入，而且通過旅游等宣傳，使企業樹立起良好的公眾形象，提高了產品的知名度和美譽度，起到了不花錢發布廣告的作用。所以，工業旅游發展將勢不可擋。
在我國，20世紀90年代以前，工業企業很少對公眾開放，90年代后工業旅游悄然興起。例如，神龍轎車，可口可樂等著名公司均把生產車間對游客開放;青島海爾集團和青島啤酒廠，南京熊貓集團，柳州兩面針集團，浙江農夫山泉公司均讓公眾參觀;南京還推出了鋼鐵是怎樣煉成的這樣一條工業旅游線路，讓旅游者了解到南鋼最先進的生產流水線。
我國工業旅游的出現，填補了我國旅游產品中的一頁空白，為旅游業的發展拓寬了思路。通過工業旅游，宣傳了工業企業的產品和品牌，提高了工業企業的知名度;同時，也滿足了旅游者對工業品牌的需求，使旅游者對現代工業內涵有了新的認識。所以，工業旅游越來越受公眾的青睞和歡迎，它將成為新世紀旅游活動新的熱點。
農業旅游不同于工業旅游，二者具有很大的差異性。農業旅游不像工業旅游重在參觀學習，增長現代化科技知識。它的內涵豐富多彩，不僅包括田園風光的游覽，山村水鄉的休閑度假，而且還包括親身參與農業勞動，體驗民風鄉親等活動。因此，農業旅游是多層次，全方位的綜合性休閑娛樂活動。青島旅游學校
我國農業旅游興起于20世紀90年代，始于大中城市的郊區，目的在于讓久住城市的居民體驗農村生活和田園風光的游覽，使單調的上班生活形成的壓抑心情得到一定的放松。雙休日五一十一春節和學校實行的寒暑假制度，使人們的閑暇時間日益增多。因此，越來越多的人加入到農業旅游的隊伍中，這促進了我國農業旅游的發展，并成為21世紀中國旅游業發展的又一新熱點。
農業旅游內涵極為豐富，如山村水鄉自然景觀，田園生活景觀，民風民俗景觀，鄉村居民聚落景觀和農業生產景觀相融合，形成了旅游業又一道靚麗的風景線。正因為如此，21世紀中國農業旅游將出現以下幾個新趨勢：1.森林公園熱。它以森林公園中鳥語花鄉的環境，清潔新鮮的空氣，秀麗濃密的林木，來吸引旅客體驗回歸大自然的情趣。2.農業公園熱。它以展示種植業，養殖業和飼養業的生產技術和生產過程為主導方向。如農業生態園，科教農園，植物園等。3.民俗鄉情熱。它是利用具有地域文化，民俗習慣，民族風情的村莊，讓眼看住進農家房，吃農家飯，干農家活，充分享受濃郁的鄉村風情和民俗文化。以上這些熱點，使農業旅游達到了“觀農園尋田園風光，樂民俗享鄉村風情”的效果。
二.休閑旅游將成為旅游業一道新的風景線
什么是休閑旅游?簡而言之，就是以休閑為目的的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更強調人在某一個時段內所處的文化創造，文化欣賞，文化建構的存在狀態;它通過人的共有的行為、思想、感情，創造文化氛圍，傳遞文化信息，構筑文化意境，從而達到個體身心和意志的全面和完整的發展。人們通過身體放松，競技活動，藝術欣賞，科學好奇心和接觸大自然等方式，豐富了生活。建立在旅游基礎上的行為情趣，如休息、娛樂，或學習、交往，或欣賞大自然，這些都有一個共同的特點，即獲得一種身心的娛樂，追求獵奇，豐富個性等多方面的需求。休閑旅游還特別強調人與大自然的和諧一致，增強愛護，保護自然的意識。因此，休閑旅游不同于一般的旅游，它對傳統的旅游概念從內涵到外延都做了新的延伸。
知識經濟時代的來臨，將使未來的社會以史無前例的速度變化著。新技術和其它一些趨勢可以使人們用于休閑的時間越來越多，休閑的中心地位將會加強，人們的休閑概念將會發生本質的變化，在經濟產業結構中休閑產業的從業人員比重將會越來越大。
從目前我國的生產力水平來看，休閑顯然已成為我們這個時代的特征之一，也是社會文化活動的重要組成部分。它標志著人已經從繁重的體力勞動中解放出來;標志著人從滿足現實的基本生活需要轉向對精神生活的向往;標志著計劃經濟體制向市場經濟體制轉變的過程中，已由傳統的生產------消費模式逐漸地轉向消費-------生產模式;標志著人開始從有限的發展轉向全面的發展自己的歷史階段。
1.隨著物質財富的不斷增長，人們開始轉向文化精神的消費與追求，更多的時間和錢財用于休閑，消費投向發生了明顯的變化，諸如購書，接受各種技能的培訓，健身美容，旅游，欣賞等。下面為海淀區域鎮民文化消費的抽樣調查。1998年海淀區居民在以下8類文化消費項目的比例為：平均文化消費總值已占家庭收入的28.4%，其中旅游占據榜首，占家庭消費總值的45.1%;業余培訓教育位居第二位，占14.1%;收藏或集郵等個人愛好占支出的13%;訂閱報刊或購買書籍為7.5%;家庭文化裝飾為6.7%文藝娛樂欣賞為5.2%;體育健身與欣賞為4.9%;獲取信息為3.5%。據此推測，到2010年我國的恩格爾系數有望下降到40%以內。人們的行為動機將在更大的程度上選擇文化精神生活的享受。
2.傳統的“先生產，后生活”的概念將發生根本性的變革。尤其在我國，傳統觀點認為，只有生產才能創造價值，生活和消費并不創造價值。所以，這么多年來，政府的政策導向和資全投向也主要是在第一產業和第二產業上，老百姓也一直在物質短缺的情況下艱難度日。隨著“過剩經濟”的到來，人們逐漸認識到“生活”和“消費”對發展經濟具有同樣重要的作用。研究休閑的西方學者曾說過“由于有利于生產，休閑一直是合理的------如果沒有夜生活和周末，娛樂業將會崩潰;如果沒有假期，旅游業就會衰落。實際上，是休閑不是勞動使得工業資本主義走向成熟。在這里，休閑的合理性展現出來了。”
3.傳統的工作和休閑概念已經模糊。由于互聯網的出現，從根本上打破了傳統的工作概念和工作時空界限;休閑在未來的社會中將成為社會系統中一個重要的組成部分。通常的情況下，人既是在工作，也是在休閑;既是勞動力價值的體現，也是實現對勞動力價值的維護。托夫勒早就指出：“大批工人早就從事每周平均只有3——4天有報酬的勞動，他們用半年或一年的時間接受教育，或者娛樂消遣——一旦我們認識到，大部分時間是用來生產自己所需要的用品和勞務——產消結合時——舊的工作和空閑時間的區別和界限就消失了。”[2]正像成思危教授所指出的那樣，辦公時間可以靈活掌握，辦公地點也可以設在家里，在提高效率的同時也將會有更多的閑暇時間來旅游。
二、如何評價青島這座城市的現狀以及發展前景
1、青島的現狀就是已經自我滿足了，未來的前景估計也就是現在這個樣子了。
2、2000年以后，青島不再有像樣的品牌，工業和輕工業在2000年后逐漸下降。海爾和海信等領先公司也致力于房地產，其主營業務競爭力也逐漸下降。現在，海爾的主要白色家電已被格力完全超越。這不僅是海爾管理層的責任。以當地為導向使企業獲利。但這是政府導向的短期利益。高端服務業也錯失了機遇，未能發展。在同級城市中，金融業，信息服務業，文化娛樂業普遍落后。 2015年底，青島銀行在香港上市。 IPO當天，它跌破了發行價。半年后，它仍然處于“中斷”狀態。從表面上看，投資者對企業的期望似乎不高，但這不是青島金融業的縮影嗎？
3、即使在旅游業中，青島也落后于廈門等旅游城市，但房價已進入前幾名。到目前為止，青島的發展對于國有企業仍然是主要的角色，民營經濟的發展是有限的。各種生產要素的價格，土地和住房的成本以及融資成本仍然很高。害怕投資者。當然，青島的發展還具有外部因素，地理位置，國家政策等。每個人都能看到可以找到學術分析，因此我將不做詳細介紹。現在，青島東部的發展正在成熟，增長空間不大，我們只能在此基礎上繼續優化。青島的發展還取決于擴大城市框架。憑借其自然的地理優勢，青島的未來發展戰略可以集中在西部和北部的發展，想法是擴大膠州灣周圍的城市框架。
4、西面是黃島區和膠南市，北面是即墨市城陽區。在先前的激烈辯論中，是在青島西海岸新區被正式批準后，是開發高新區（城陽洪島島）還是西海岸（黃島膠南段），其方向逐漸明確，因為資源有限。都明白。此后，青島開始大膽布局，已經擱置多年的地鐵項目也開始投資建設青島旅游公司。青島市計劃在“十三五”期間投資3400億美元建設6條地鐵。在東海岸，華潤集團和招商局集團投資1000億元人民幣，建設了青島游輪的母港。華潤和世茂均已投資。在西海岸，萬達集團已向東方影城投資500億美元，中鐵地產已向中鐵博覽城投資500億美元。隨著投資的引進，青島市逐步提出了新區規劃。如今，青島已重現了1990年代的景象，它擁有豐富的資源和優越的地理位置，并落后于許多同級城市。青島人陷入了自我欣賞，自我滿足，坐在井里看著天空的綜合癥。
三、旅游地產的投資前景如何
——預見2021:《2021年中國旅游地產產業全景圖譜》(附產業鏈、競爭格局、發展趨勢等)
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，旅游地產發展基礎較好，國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎;房地產開發投資規模仍然持續增長。
從區域來看，北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，是2020年中國旅游業最發達城市之首，發展旅游地產具有較大優勢。
從企業競爭來看，融創文旅、華僑城憑借豐富的業務形態和區域分布位居2020年全國文旅地產運營優秀企業前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，旅游地產發展進入轉型分化期。去地產化明顯，多元化發展是新常態，未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接
旅游地產是以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能，旅游地產的開發對象是旅游物業。
從旅游產業鏈層面看，旅游消費涉及的企業分屬于不同的產業類型，旅游產業內部不同企業承擔不同的價值創造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區景點、旅游商店、休閑娛樂設施等。
從房地產業產業鏈層面看，房地產業涉及面廣，主要環節有資金、土地、設計、開發、施工、銷售、物業，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機構、政府機構、開發企業、規劃設計公司、建筑企業、中介代理企業、物業管理公司等。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費者服務是重要交叉點。旅游地產開發以已有景區景點為依托，重在地產，而把旅游作為發展地產的重要工具和手段。
國內的旅游地產投資主體主要有三種：一是傳統的房地產開發商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達和富麗等;二是傳統的旅游企業，渴望探索旅游與旅游地產的互補互動;除此以外，也有部分傳統制造企業參與，如金杯集團、聯想等。
旅游地產開發模式按照目的的不同而有所區別，如以居住為目的則需要借景開發甚至造景開發;以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產在我國的發展歷史，從20世紀90年代初萌芽至2006年進入全面發展階段，旅游地產的產品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業為主。2007年進入高速發展階段，此時旅游地產項目開始遍地開花，產品以銷售和經營物業并重。
自2014年以來，中國旅游地產的發展進入了轉型分化期，逐步回歸理性，行業專業化程度提高，盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產市場的企業通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。
按照旅游資源結構的不同，國內旅游地產呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮三種類型的發展趨勢。總體看來，地方的旅游特色特點決定了該地區旅游地產項目發展的方向和特點。
一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養老等相關的房地產物業形式，以及分時度假、產權式酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品。
旅游地產發展與旅游業發展密切相關，旅游地產發展基礎較好。根據中國文旅部統計數據，2015-2020年國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業受到較大沖擊，國內旅游人數約為34.26億人次，同比下降43%;國內旅游收入達3.19萬億元，同比負增長52%。
中國旅游研究院預計2021年國內旅游人數41億人次，國內旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產開發投資看，雖然近幾年我國房地產開發受到國家嚴格調控，但是2015-2020年，我國房地產開發投資規模仍然持續增長。2020年，我國房地產開發投資達14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產開發投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產開發投資規模下降明顯導致。
根據旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產的空間分布大致分為四個層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經濟核心區域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團，這些城市大多是穩定的區域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產的開發投資相對較小，可利用的自然風景資源優勢較強，是旅游地產開發的重點地區。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團，這些城市旅游綜合基礎一般，但都有個別突出優勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。青島旅游二日游
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團，這些城市旅游特色不突出，自然風景資源也不夠獨特。然而，這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產企業可以在這些城市進行小規模的旅游地產開發，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經濟效益。
從城市旅游業發展程度看，根據中國大陸地級以上城市的旅游人數、旅游收入、旅游業比重、交通便利程度和旅游基礎設施等五個維度來綜合衡量各城市旅游業的發達程度。北京、重慶和上海連續四年名列前三，并且在旅游人數、旅游收入來、旅游基礎設施三個維度排名上，這三個城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎設施三個方面表現優異，均在前三名之內。北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，發展旅游地產具有較大優勢。
從發展旅游地產的房地產企業來看，2020年4月，據中指院數據顯示，國內百強房企中，有57家布局了文旅產業，其中前50強房企高達36家。在投資金額方面，房企在文旅產業方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產運營優秀企業來看，據中國指數研究院，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10分別為融創文化旅游發展集團有限公司、華僑城集團有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團有限公司、祥源控股集團有限責任公司等，其中融創文旅位居首位，華僑城集團位居第二位，融創文旅項目包括昆明融創文旅城、無錫融創文旅城、廣州融創文旅城、青島東方影都等，業務形態主要為樂園、商業、酒店等，區域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團主要項目有深圳華僑城旅游度假區，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區“一鎮一村”等，主要是度假區、古鎮、產業小鎮等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產具體項目來看，2020年最佳文旅地產項目TOP10尚未公布，從2019年評選結果來看，2019年中國最佳文旅地產項目TOP10分別為中鐵國際生態城、勐巴拉國際旅游度假區、阿那亞黃金海岸社區、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態文化旅游度假區等，其中，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中祥源控股集團的祥源齊云山生態文化旅游度假區入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
2020年中國最期待文旅地產項目TOP10包括昆明融創文旅城、撫仙湖國際度假小鎮、漢華天馬山國際溫泉度假區、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中融創中國昆明融創文旅城、山西漢華產業集團漢華天馬山國際溫泉度假區、祥源控股集團祥源花世界旅游度假區、金茂集團湯山溫泉康養小鎮入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產項目排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
可知旅游地產企業中融創文旅、祥源控股集團、山西漢華產業集團、金茂集團具有較強的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優異表現。
從旅游地產企業經營模式看，主要有四種模式：第一種是景點型開發，企業以主題公園、娛樂設施等旅游景點開發先行帶動房地產發展，代表企業有華僑城A、融創文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發，企業以如度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等房地產先行帶動度假地發展，代表企業有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團等;
第三種是商業型開發，企業主要以旅游區或周邊相應的商店、娛樂設施等開發和建造帶動房地產發展，代表企業有金茂控股、融創文旅、萬達地產等;
第四種是住宅型開發，以這類模式經營的多為傳統的房地產開發商，主要以開發與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物為主，代表企業有四川恒邦、睿古地產、雅居樂等。可知，經營模式各異，企業在不同的旅游地產開發模式下具有不同的發展優勢。
以國內從事“旅游+地產”開發的開創者和領跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內最為權威成熟的主題公園，規模更是全國之最，被視為國內旅游主題社區的典范之作。
從華僑城旅游地產開發模式來看，華僑城成功的關鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設提升地產項目價值，進而獲得超高收益。
去地產化明顯多元化發展是新常態
2021年，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調控中的作用，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，去地產化成為行業發展必然，倚重項目運營、強化產業鏈運作是今后旅游地產發展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產業鏈競爭難度將繼續加大。
未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭，構建一條獨特的產業鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及后端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鏈條是旅游地產核心價值所在。
以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。
