摘要：
本文目錄限售5年變2年!青島調整樓市政策 或釋放松綁信號釋放松綁信號 青島樓市限購限售要求調整蘇州、青島緊急調整住房限購政策一、限售5年變2年!青島調整樓市政策 或釋放松綁信號... 本文目錄
一、限售5年變2年!青島調整樓市政策 或釋放松綁信號
原標題：青島等多城調整樓市政策業內：“三穩”是主基調
近日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”發布消息稱，青島將開展為期100天的“2020青島百日萬店消費季”活動，并推出了新規，鼓勵改善需求入市。這意味著青島適度放寬了限售政策，從5年變成了2年。除了青島外，疫情發生以來，已經多達幾十個城市出臺了穩樓市政策，諸如延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、契稅減免、直接購房補貼等。
國泰君安證券宏觀團隊分析認為，“房住不炒”“三穩”仍是主基調，但是在疫情沖擊下，地方層面出臺支撐居民房地產需求政策已是需要和必然。
在此次新規出臺之前，青島的新房和二手房是限售5年。2018年4月18日，青島市國土資源和房屋管理局曾發布《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》，在青島市區范圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易。
按照此次出臺新規，青島明顯放寬了房屋限售年限，從5年變為2年。在某居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這是對既有限售政策的很明顯調整。當然也需要注意，此類限售政策調整是有前提的，即是換房的情況下才適用。
在業內人士看來，青島此舉更多是為支持住房改善需求。
值得關注的是，青島的住房限售政策調整是置于百日萬店消費季的活動中。據了解，此類消費刺激的活動涉及10個產業和部門，而房地產成為其中一個重要的部門。嚴躍進表示，從青島此次政策出臺的背景來看，主要是配合了百日萬店消費季的活動，體現了政府在激活消費方面的決心和導向。住房消費也成為近期地方政府刺激消費的重要領域。青島此類政策的出臺，體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。
疫情沖擊下，多地出臺穩樓市政策
今年，新冠疫情的暴發給中國房地產市場帶來沖擊，對房企銷售、交付、結算等多方面的經營節奏都造成了較大的影響。
央行4月10日發布的一季度金融統計數據報告顯示，住戶部門貸款增加1.21萬億元，同比增量有所下降，短期、中長期貸款增量同比均有所下滑。中原地產首席分析師張大偉分析認為，今年一季度的住戶貸款整體明顯下調，短期與中長期可以說是全面萎縮。
眾所周知，住戶部門中長期貸款反映了我國居民的個人住房按揭貸款情況。央行調查統計司司長阮健弘表示，“初步判斷是受疫情影響，居民的消費和購房大幅減少所致。”
貝殼研究院發布的報告顯示，受疫情影響，今年一季度66座大中城市新房市場總體成交面積與成交套數分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑25.6%、28%。克而瑞統計數據顯示，截至一季度末，TOP100房企全口徑銷售業績規模較去年同期同比下降近20.8%。
在此背景下，已經有多個城市出臺新政，支持房企復工復產，確保房地產市場平穩健康發展，諸如簡化相關規劃建設手續、延期或分期繳納土地出讓金、優化預售條件、減免契稅、放寬公積金提取額度、直接購房補貼等。
與此同時，部分地方政府出臺的樓市寬松政策遭遇“官網一日游或半日游”，諸如河南駐馬店提出降低首套住房貸款首付比例，海寧戶籍在海寧可以買多套房，廣州宣布商服類項目不再限定銷售對象等。
張大偉認為，包括海寧等松綁政策的確有鼓勵炒房的嫌疑，“部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了‘房住不炒’的大原則。”
“雖然多個城市的政策一日游，但在地方財政壓力下，預計后續依然還會有更多的城市試探政策底線。”張大偉表示。
對于支持剛需和改善需求的扶持性住房政策，在張大偉看來，并不違背“房住不炒”原則。“疫情下，宏觀經濟發生變化，過去過嚴的房地產調控的確應該有所調整，特別是在符合‘房住不炒’的原則下，針對剛需和改善需求應該出臺一定的政策，這不違背樓市調控原則，也不會對市場帶來太大影響。”
“房住不炒”“三穩”仍是主基調
年內三次降準，以及疫情以來地方政府在房地產政策方面的頻頻動作，均令市場對于接下來房地產調控政策抱有寬松預期。
但是，從中央各個層面的表態來看，堅持“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”仍是主基調。
在4月10日舉行的一季度金融數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。
業內人士分析認為，央行強調延續房地產調控“三穩”，是延續“房住不炒”的調控思路，抑制寬松貨幣過度流向房地產行業。
此前，中央多個部門以及相關負責人也多次重申房住不炒。中國人民銀行會同財政部、銀保監會3月3日召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會。會議強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
3月22日，國新辦舉行應對國際疫情影響維護金融市場穩定發布會，銀保監會副主席周亮表示，要堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場的平穩健康發展。同時我們還會積極配合地方政府穩妥處置好地方隱性債務問題。
3月16日，國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位沒有改變，這些年不斷完善房地產調控政策，強化落實地方主體責任，房地產市場應該說是總體平穩局面已經基本形成。以穩地價為預期，房地產的發展政策要按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策。
在業內人士看來，根據因城施策的原則，在穩樓市方面，地方政府調控仍有空間，諸如在支持自住需求以及改善需求方面，但目前的調控仍是以“穩”字為主，“房住不炒”仍是主基調，應避免政策引起地價、房價、預期的大變化。
二、釋放松綁信號 青島樓市限購限售要求調整
鳳凰網房產快訊 4月10日，風財訊獲悉，青島樓市限購房源套數認定及限售期有所調整，或釋放樓市松綁信號。
4月10日，青島市房管局官方網站青島網上房地產網公布了一則“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。其中，特別提到：堅持“房住不炒”定位，繼續執行限購政策，但對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。
風財訊從知情人士獲悉，此次活動由青島市房管局主辦，為限售及限購放松試水。
如果此要求貫徹坐實，青島將成為同時“曲線”松綁樓市限售和限購政策的首個城市。
資深地產專家嚴躍進表示，4月10日，青島網上房地產發布“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。此次規則對于當前住房消費給予了非常大的支持。同時在政策方面有很多調整，尤其是涉及到限購政策和限售政策的調整，可以認為是當前各地鼓勵購房的一個典型代表。類似政策也代表了目前很多城市的心態，即需要激活住房消費，以進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
此次政策第四條明確，堅持“房住不炒”定位，繼續執行限購政策，但對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。根據2018年4月青島市國土資源和房屋管理局關于落實《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》有關事項的通知，在居民家庭擁有住房套數的認定方面，明確居民家庭在一套住房中僅占部分份額的，按其擁有一套住房計算。據此可以看出，2020年4月10日的政策，實際上在房屋擁有套數方面進行了調整或放松。換而言之，部分居民家庭房屋持有的套數認定方面會更加寬松，即便實際占有部分房產，也可能會被認定為無房戶，這樣就突破了既有的限購政策，甚至可以按照首套房的標準進行購房。此類政策應該是當前全國首個在限購方面微調的城市，具有非常強的信號意義。此前部分城市類似濟南、浙江海寧等有過限購放松的內容，但都屬于“政策一日游”的情況。青島也成為二季度首個在限購方面實質性松綁的城市。
此次政策第五條明確，鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。此類政策實際上放松了二手房限售的條件。根據2018年4月18日青島市國土資源和房屋管理局《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》，在本市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易，據此可以看出，限售期明顯是調整了。過去是5年的規定，而現在其實只需要2年。這是對既有限售政策的很明顯調整。當然也需要注意，此類限售政策調整是有前提的，即是換房的情況下才適用。類似限售放松的案例在全國其他城市也有過出現，比如說2020年3月江蘇啟東就對啟東籍購房者進行了限售政策的取消。對比來看，青島的限售放松更為徹底。
應該說在青島此次政策中，出現了很多放松的內容和要點，而最為核心的就是在限購政策和限售政策上進行了雙放松的做法。這也說明近期各地對于政策放松有很強的預期和動作。從青島此次政策出臺的背景來看，主要是配合了百日萬店消費季的活動，體現了政府在激活消費方面的決心和導向。此類消費刺激的活動涉及10個產業和部門，而房地產成為其中一個重要的部門。換而言之，住房消費也成為近期地方政府刺激消費的重要領域。而青島此類政策的出臺，應該說具有很強的松綁效應，無論在限購的房源套數認定方面還是限售期減少，都體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。總體上看，青島打響了今年二季度購房政策放松的第一槍。
“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則
1.按照消費季“商家優惠、政府補貼、金融助力”的要求，倡導參展企業開展打折促銷、團購優惠、推出特價房、給予二手房租售交易傭金優惠等活動。
2.房地產開發企業、中介機構參加房展、開展各類優惠活動、房屋成交量高的，在本年度信用評價中分別予以加分。
3.依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，按規定享受稅收優惠，承租人享受提取公積金支持。
4.堅持“房住不炒”定位，繼續執行限購政策，但對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。
5.鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。
6.在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續后，可享受本市戶籍人口購房政策。
7.因外出求學，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。
8.依法登記備案的非本市戶籍承租人申領居住證后，可以按照規定享有基本公共服務，符合入學條件的隨遷子女可以申請在我市按照有關規定接受義務教育。
9.網絡信息平臺應當核驗房源信息發布機構資格、人員身份和房源真實性信息。對違規發布房源信息的機構及從業人員，網絡信息平臺應當刪除相關房源信息并限制或取消其發布權限。
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三、蘇州、青島緊急調整住房限購政策
1、在這輪多地優化樓市調控的過程中，政策“一日游”的情況再度出現。
2、9月16日，蘇州、青島兩地做出緊急調整，收回了部分措施。此前，兩地都對限購政策進行了松綁，并引發了外界的廣泛關注。
3、9月14日，市場消息傳出，蘇州市對限購政策做出調整，非蘇州本地戶籍居民在蘇州六區（相城區、姑蘇區、吳中區、吳江區、工業園區、高新區）購房，無需提供社保繳納證明。
4、21世紀經濟報道從多個渠道獲悉，蘇州市的部分區域的確執行了上述政策。
5、但到9月16日，政策出現調整。當地某房產經紀機構人士向21世紀經濟報道表示，目前，蘇州已恢復原有的限購政策，即非蘇州戶籍居民家庭購房條件為3年內在蘇州連續繳納6個月社保。
6、9月15日，青島市住房和城鄉建設局官方公眾號發布消息稱，除市南、市北二區外，青島其他區域不再實施住房限購政策。對限購區域內新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。
7、9月16日，該公眾號文章進行了二次編輯，“二手住房不再限購”被刪除。
8、蘇州、青島對樓市政策的調整優化，是地方靈活作用政策工具箱的表現。
9、今年7月28日召開的中央政治局會議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國務院常務會議也表示，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
10、此后，多個城市對樓市政策進行了調整。內容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放松公積金政策、發放購房補貼等，不少城市還直接放松限購政策。
11、其中，被視為重點二線城市的蘇州、青島，其政策調整備受關注。有分析認為，這兩個城市對限購政策調整的力度頗大，容易對其他城市產生示范效應。
12、對于此次兩地緊急收回部分措施，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然有些出乎意料，但也說明，對政策進行調整時，需要通盤考慮。第一、不排除各類政策放松過程中，可能會有一些樓盤炒作的現象，尤其是會形成一些新的炒房現象，導致樓市出現新的壓力或問題；第二、對合理需求的支持，會強調循序漸進的做法，基于市場和房企動態進行調整，而不是大幅松綁；第三，各地在調整政策過程中，仍要堅守“房住不炒”的紅線。
