摘要：
本文目錄綠茶和鐵觀音的區別旅游地產的投資前景如何中國旅游企業排名的水有多深一、綠茶和鐵觀音的區別綠茶和鐵觀音很相似，但是它們之間有很大不同，具體有什么區別呢？下面由我為你分享綠茶和... 本文目錄
一、綠茶和鐵觀音的區別
綠茶和鐵觀音很相似，但是它們之間有很大不同，具體有什么區別呢？下面由我為你分享綠茶和鐵觀音的區別的相關內容，希望對大家有所幫助。
本身樹種就不一樣，光看葉子就知道了，觀音葉子很厚，橢圓，不過綠茶的樹種也有很多種的，每一種也都不一樣，龍井樹種，碧螺春樹種，毛尖樹種等等。
主要區別在于制茶技術和工藝的差別上：
綠茶是未發酵的茶，性質涼;鐵觀音是半發酵茶，性質溫性;普洱是全發酵茶，性質熱性。各有優點，
1.綠茶是未經發酵的，鐵觀音屬于半發酵茶。
鐵觀音不僅香高味醇，是天然可口佳飲，而且養生保健功能在茶葉中也屬佼佼者，它介于綠茶和紅茶之間，屬于半發酵茶類。
綠茶是將采摘來的鮮葉先經高溫殺青，殺滅了各種氧化酶，保持了茶葉綠色，然后經揉捻、干燥而制成，清湯綠葉是綠茶品質的共同特點。
2.鐵觀音，福建安溪人發明于1725-1735年間。屬于烏龍茶類，是中國十大名茶之一烏龍茶類的代表。介于綠茶和紅茶之間。
綠茶是指采取茶樹新葉，未經發酵，經殺青、揉擰、干燥等典型工藝，其制成品的色澤，沖泡后的茶湯較多的保存了鮮茶葉的綠色主調。
3.綠茶與烏龍茶是不同系列的兩種茶。綠茶與烏龍茶的區別可從定義、加工工藝、產地區分。
市場上常見有，西湖龍井，黃山毛峰，洞庭碧螺春，采花毛尖，信陽毛尖，馬邊云霧茶，嶗山綠茶，日照綠茶，天柱劍毫，岳西翠蘭，峨眉雪芽，廬山云霧茶，漢家劉氏茶，英山云霧茶，竹葉青茶，顧渚紫筍，江山綠牡丹，太平猴魁，慧明茶，老竹大方，恩施玉露，蒙頂甘露，劍春茶，休寧松夢等等，都屬于綠茶類。因此這些品種綠茶也可算是綠茶與烏龍茶的區別之一。
綠茶的加工，簡單分為殺青、揉捻和干燥三個步驟，其中關鍵在于初制的第一道工序，即殺青。鮮葉通過殺青，酶的活性鈍化，內含的各種化學成分，基本上是在沒有酶影響的條件下，由熱力作用進行物理化學變化，從而形成了綠茶的品質特征。
烏龍茶，亦稱青茶、半發酵茶，是中國幾大茶類中，獨具鮮明特色的茶葉品類。烏龍茶是經過殺青、萎雕、搖青、半發酵、烘焙等工序后制出的品質優異的茶類。烏龍茶由宋代貢茶龍團、鳳餅演變而來，創制于1725年(清雍正年間)前后。品嘗后齒頰留香，回味甘鮮。烏龍茶的藥理作用，突出表現在分解脂肪、減肥健美等方面。在日本被稱之為“美容茶”、“健美茶”。烏龍茶為中國特有的茶類，主要產于福建的閩北、閩南及廣東、臺灣三個省。近年來四川、湖南等省也有少量生產。烏龍茶除了內銷廣東、福建等省外，主要出口日本、東南亞和港澳地區。從定義上可知烏龍茶與綠茶的區別，這里就不再多述。
4.鐵觀音是屬于六大茶系里面的青茶系，不同于綠茶，區別在于綠茶要高溫殺青終止發酵，而觀音要萎凋焙火，只是半發酵處理。
1.從制作工藝來區分鐵觀音屬于青茶類也稱烏龍茶類毛尖茶的制作工藝一般是用于綠茶類 2，茶葉按質量等級分毛尖一般采用 1-2級`茶來制作也就是茶葉的芽尖部分而鐵觀音采用 5-6級茶為好，也就是大葉片的3，茶樹種的區分鐵觀音以福建安溪的茶種為代表而毛尖則可以用很多茶種來制作比較有名氣有代表的有信陽毛尖貴港的覃塘毛尖桂林毛尖等等當然其他樹種的茶葉也可以來做鐵觀音和毛尖只是在制作工藝上的不同而已但是品質可想而知現在很多產量供不應求都是到其他地方去采購其他茶葉來制作鐵觀音真正的鐵觀音想要鑒別要一定的品茶功底才行的。還有你指的茶樹現在都是灌木型的茶樹。茶樹分喬木型，半喬木型和灌木型。比較方便采摘和產量多的就是灌木型了所以現在茶葉基地都是灌木種茶樹來的。
三、綠茶,鐵觀音,普洱有什么區別與好處
綠茶是指采取茶樹新葉，未經發酵，經殺青、揉擰、干燥等典型工藝，其制成品的色澤，沖泡后的茶湯較多的保存了鮮茶葉的綠色主調。另外綠茶中還含有許多解毒因子，它們易與血液中有毒物質相結合，并加速其從小便排出。常飲綠茶還能防癌和降血脂，幫助電腦族抵御電腦輻射的作用。吸煙者多飲綠茶可減輕尼古丁的傷害.
鐵觀音，福建安溪人發明于1725-1735年間。屬于烏龍茶類，是中國十大名茶之一烏龍茶類的代表。介于綠茶和紅茶之間，屬于半發酵茶類，鐵觀音獨具“觀音韻”，清香雅韻，“七泡余香溪月露滿心喜樂嶺云濤”。除具有一般茶葉的保健功能外，還具有抗衰老、抗癌癥、抗動脈硬化、防治糖尿病、減肥健美、防治齲齒、清熱降火，敵煙醒酒等功效。
普洱茶屬于黑茶，因產地舊屬云南普洱府(今普洱市)，故得名?，F在泛指普洱茶區生產的茶，是以公認普洱茶區的云南大葉種曬青毛茶為原料，經過后發酵加工成的散茶和緊壓茶。外形色澤褐紅，內質湯色紅濃明亮，香氣獨特陳香，滋味醇厚回甘，葉底褐紅。有生茶和熟茶之分，生茶自然發酵，熟茶人工催熟。“越陳越香”被公認為是普洱茶區別其他茶類的最大特點，“香陳九畹芳蘭氣，品盡千年普洱情。”普洱茶是“可入口的古董”，不同于別的茶貴在新，普洱茶貴在“陳”往往會隨著時間逐漸升值。能夠降脂、減肥、降壓、抗動脈硬化和保護牙齒
1.物以稀為貴，一些茶葉樹本身種植就少且品質很高，價格自然就貴些。比如鐵觀音，種植和采摘量大，一年四季可采，畝產幾百斤很高;而浙江北部的安吉白茶種植地域限制，畝產20斤左右，因此可見鐵觀音價格遠低于安吉白茶，所以安吉白茶一般用來送禮，鐵觀音則用來自己喝。
同一種茶葉價格也會不同的，因為采摘時間不同，早期的時候，剛初春，生長出的是芽頭，產量少分量輕畝產少，自然價格要貴些，后期天氣越來越暖，茶葉生長快速，芽頭變成葉，產量多分量重畝產大，所以后期價格會便宜些。
補充一點就是中國的茶葉有一個傳統就是拿明前茶來送禮，而明前茶本身產量就少，需求量大則價格就高了。
紅茶(全發酵)，綠茶(不發酵)，鐵觀音(烏龍)(半發酵)，紅茶的特點是紅湯紅葉。外形條索狀細長彎曲，茸毛多。干茶色澤偏深，紅中帶烏黑。滋味甜爽。
綠茶的特點是清湯綠葉。干茶是扁平狀，綠中帶黃。茸毛越少的越好，湯色杏綠明亮，香氣清幽，滋味鮮爽。
鐵觀音的特點是綠葉鑲紅邊，泡開的茶葉會比較大，湯色密黃明亮，鐵觀音一般選用的都是比較成熟的兩葉或多葉片的茶葉制作，具有其特有的花香，且比較耐沖泡!滋味醇厚甜鮮，較潤滑，有回甘。由于是半發酵工藝，它兼具了綠茶的鮮爽和紅茶的甜爽
綠茶的功效：抗輻射，排毒清理腸胃，養顏美容。由于綠茶是良性的，所以胃不好的人要少飲。
紅茶的功效：性溫和，刺激性小，適合畏寒者飲用，可以暖胃，并且紅茶和其他茶不同的是它可以調飲，根據各自不同的喜好制成各種調飲茶青島旅游心得。
烏龍茶的功效：降脂減肥。降膽固醇和血糖。
有助于延緩衰老，茶多酚具有很強的抗氧化性和生理活性，是人體自由基的清除劑。研究證明1毫克茶多酚清除對人肌體有害的過量自由基的效能相當于9微克超氧化物歧化酶，大大高于其它同類物質。茶多酚有阻斷脂質過氧化反應，清除活性酶的作用。據日本奧田拓勇試驗結果，證實茶多酚的抗衰老效果要比維生素E強18倍。
有助于抑制心血管疾病茶多酚對人體脂肪代謝有著重要作用。人體的膽固醇、三酸甘油脂等含量高，血管內壁脂肪沉積，血管平滑肌細胞增生后形成動脈粥樣化斑塊等心血管疾病。茶多酚，尤其是茶多酚中的兒茶素ECG和EGC及其氧化產物茶黃素等，有助于使這種斑狀增生受到抑制，使形成血凝黏度增強的纖維蛋白原降低，凝血變清，從而抑制動脈粥樣硬化。
有助于預防和抗癌茶多酚可以阻斷亞硝酸銨等多種致癌物質在體內合成，并具有直接殺傷癌細胞和提高肌體免疫能力的功效。據有關資料顯示，茶葉中的茶多酚，對胃癌、腸癌等多種癌癥的預防和輔助治療，均有裨益。
有助于預防和治療輻射傷害茶多酚及其氧化產物具有吸收放射性物質鍶90和鈷60毒害的能力。據有關醫療部門臨床試驗證實，對腫瘤患者在放射治療過程中引起的輕度放射病，用茶葉提取物進行治療，有效率可達90%以上;對血細胞減少癥，茶葉提取物治療的有效率達81.7%;對因放射輻射而引起的白血球減少癥治療效果更好。
有助于抑制和抵抗病毒菌茶多酚有較強的收斂作用，對病原菌、病毒有明顯的抑制和殺滅作用，對消炎止瀉有明顯效果。我國有不少醫療單位應用茶葉制劑治療急性和慢性痢疾、阿米巴痢疾、流感，治愈率達90%左右。
有助于美容護膚茶多酚是水溶性物質，用它洗臉能清除面部的油膩，收斂毛孔，具有消毒、滅菌、抗皮膚老化，減少日光中的紫外線輻射對皮膚的損傷等功效。
有助于醒腦提神茶葉中的咖啡堿能促使人體中樞神經興奮，增強大腦皮層的興奮過程，起到提神益思、清心的效果。對于緩解偏頭痛也有一定的功效。
有助于利尿解乏，茶葉中的咖啡堿可刺激腎臟，促使尿液迅速排出體外，提高腎臟的濾出率，減少有害物質在腎臟中滯留時間?？Х葔A還可排除尿液中的過量乳酸，有助于使人體盡快消除疲勞。
綠茶中含強效的抗氧化劑以及維生素C，不但可以清除體內的自由基，還能分泌出對抗緊張壓力的荷爾蒙。綠茶中所含的少量的咖啡因可以刺激中樞神經、振奮精神。也正因為如此，我們推薦在上午飲用綠茶，以免影響睡覺。
有助于護齒明目茶葉中含氟量較高，每100克干茶中含氟量為10毫克——15毫克，且80%為水溶性成份。若每人每天飲茶葉10克，則可吸收水溶性氟1毫克——1.5毫克，而且茶葉是堿性飲料，可抑制人體鈣質的減少，這對預防齲齒、護齒、堅齒，都是有益的。在小學生中進行“飲后茶療漱口”試驗，齲齒率可降低80%青島旅游社。在白內障患者中有飲茶習慣的占28.6%;無飲茶習慣的則占71.4%。這是因為茶葉中的維生素C等成份，能降低眼睛晶體混濁度，經常飲茶，對減少眼疾、護眼明目均有積極的作用。
有助于降脂助消化唐代《本草拾遺》中對茶的功效有“久食令人瘦”的記載。我國邊疆少數民族有“不可一日無茶”之說。因為茶葉有助消化和降低脂肪的重要功效，用當今時尚語言說，就是有助于“減肥”。這是由于茶葉中的咖啡堿能提高胃液的分泌量，可以幫助消化。
1.普龍茶，是壯族傳統茗茶，云南茗茶之一。屬于綠茶，是未經發酵，經過萎凋、殺青、揉捻、烘焙等工序后制出的品質優異的茶品。因產于云南省文山壯族苗族自治州廣南縣底圩鄉普龍自然村，故名普龍茶。
2.品質特點：普龍茶形似珍眉，白毫顯露，色似象牙，魚葉金黃。沖泡后，湯色清澈，滋味鮮濃、醇厚、甘甜，葉底嫩黃，肥壯成朵。
1.產地：西湖龍井屬于炒青綠茶，產于浙江杭州西湖的獅峰，翁家山，虎跑，梅家塢，云棲，靈隱一帶的群山之中。杭州產茶歷史悠久，早在唐代陸羽《茶經》中就有記載，龍井茶則始產于宋代。
2.品質特點：龍井茶以“色翠，香郁，味甘，形美”四絕著稱于世，素有“國茶”之稱。成品茶形似碗釘，光扁平直，色翠略黃呈“糙米色”，滋味甘鮮醇和，香氣優雅高清，湯色碧綠清瑩，葉底細嫩成朵，一旗一槍，交錯相映，大有賞心悅目之享受。
1.產地：黃山毛峰屬烘青綠茶，產于安徽省黃山。黃山產茶的歷史可追溯至宋朝嘉佑年間。至明朝隆慶年間，黃山茶已經很有名氣了。黃山毛峰始創于清代光緒年間。
黃山毛峰2.品質特點：特級黃山毛峰堪稱我國毛峰之極品，其形似雀舌，勻齊壯實，峰毫顯露，色如象牙，魚葉金黃，香氣清香高長，湯色清澈明亮，滋味鮮醇，醇厚，回甘，葉底嫩黃成朵。“黃金片”和“象牙色”是黃山毛峰的兩大特征。
1.產地：太平猴魁產于安徽省的太平縣猴坑村。太平猴魁為尖茶之極品，久享盛名。太平為縣名，產茶可追溯到明朝以前，太平猴魁始創于清朝末年。
2.品質特點：2葉抱1芽，平扁挺直，自然舒展，白毫隱伏，有“猴魁兩頭尖，不散不翹不卷邊”之稱。葉色蒼綠勻潤，葉脈綠中隱紅，俗稱“紅絲線”?；ㄏ愀咚涛陡蚀?，香味有獨特的“猴韻”。湯色清綠明凈，葉底嫩綠勻亮，芽葉成朵肥壯。品飲時，“頭泡香濃，二泡味濃，三泡四泡幽香猶存”。
1.產地：洞庭碧螺春產于江蘇吳縣太湖洞庭山。碧螺春創制于明朝。乾隆下江南時已是聲明赫赫了。
2.品質特點：條索纖細，卷曲成螺，滿身披毫，銀白翠隱，香氣濃郁，滋味鮮醇，甘厚，湯色碧綠清澈，葉底嫩綠明亮，有一嫩(芽葉嫩)三鮮(色，香，味)之稱，是我國名茶中的珍品，以“形美，色艷，香濃，味醇”而聞名中外。
1.產地：信陽毛尖產于河南信陽市西部海拔600米左右的車云山一帶。創制于清朝末年。
2.品質特點：條所細緊圓直，色澤翠綠，白毫顯露;湯色清綠明亮，香氣鮮高，滋味鮮醇;葉底芽壯，嫩綠勻整。素以“色翠，味鮮，香高”著稱。信陽毛尖茶湯屬淺綠型，湯色，葉底均嫩綠明亮;茶葉香氣屬清香型，并不同程度表現出毫香，鮮嫩香，板栗香;茶葉滋味具濃烈型和濃醇型，內含有機物質豐富，滋味濃醇鮮爽，高長而耐泡，葉底朵型，芽葉完整，勻稱。
2品質特點：茸芽細嫩，色澤翠綠，湯色清澈瑩黃，味感醇厚濃郁，芳氣彌漫于絳唇皓齒間，若蘭馨香撲鼻而來，回味雋永。
2.品質特征：成品茶色澤蒼翠綠潤，形似松針狀，湯色嫩綠明亮，如玉如露，香氣清爽，滋味醇和爽口，回味甘甜，香氣淡雅清醇，葉底平伏完整，嫩綠明亮柔軟，具有明顯的“色綠，湯綠，葉綠”三綠特點。
口感：“中岳仙茶”入口綿滑，初感澀澀，數秒后甜潤之感能由舌根萌發，回味無窮，淺飲滴酌三回，便能癮性漸生，真為人間仙品;其湯色黃綠明亮、麥香醇厚、葉底碧綠勻齊，兼具有安神、助睡眠、降血壓等作用，可謂無上妙茶。
原料：中岳仙茶采之嵩山山脈野生酸棗樹，其葉和芽充分吸收嵩山日月光華，營養豐富;同時由于酸棗樹完全為野生狀態，純天然、無污染、原生態，配以精湛加工工藝，制成的茶葉堪稱天然、健康綠色飲品;它不僅保留了野酸棗之獨特功效，而且其湯色黃綠明亮、麥香醇厚、葉底碧綠勻齊，更具備了安神利眠的功效，堪稱茶中新貴。
1產地：福建省福鼎市20世紀初，福鼎市點頭鎮竹欄頭陳氏得用福鼎大白茶代替了原有的小茶種，使其質量有了顯著提高。
2品質特征：干茶單芽飽滿，挺直似針，翠綠如玉。沖泡后，茶氣清新甘爽，芽葉直立，葉底肥嫩。湯色清澈明亮，香馥如蘭;品飲欣賞，滋味鮮爽甘醇，齒頰留芳，沁人肺腑。
3.原料：綠茶精選品質優良的福鼎大白茶明前茶的單芽，經傳統綠茶工藝精制而成。單芽飽滿，挺直似針，翠綠如玉。
1，產地：翠香蘭出自單一源產地(安徽涇縣)，起源于1875年光緒年間，徽州宮廷貢品綠茶而聞名。
1，源于自然的禮物，100%純天然有機綠茶
2，天然綠茶，顏色青翠，茶香勝蘭
3，每年只產不到一千公斤，十分稀缺珍貴，是愛茶人的最佳收藏品。
4，制作過程復雜，嚴格把控每一�樂譜鞴ば潁?A�“翠香蘭”的茶香、茶味。
5，由榕川公司限量出售，成就茶中的奢侈品，是高端送禮和收藏的珍品。
6，產品系列融入了書畫茶戲歌舞飲茶文化及源產地徽派印象的縮影
7，外形：枝干壯而嫩，個頭大而無葉蒂，條長余寸不攤葉而仍似劍狀
二、旅游地產的投資前景如何
——預見2021:《2021年中國旅游地產產業全景圖譜》(附產業鏈、競爭格局、發展趨勢等)
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，旅游地產發展基礎較好，國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎;房地產開發投資規模仍然持續增長。
從區域來看，北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，是2020年中國旅游業最發達城市之首，發展旅游地產具有較大優勢。
從企業競爭來看，融創文旅、華僑城憑借豐富的業務形態和區域分布位居2020年全國文旅地產運營優秀企業前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，旅游地產發展進入轉型分化期。去地產化明顯，多元化發展是新常態，未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接
旅游地產是以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能，旅游地產的開發對象是旅游物業。
從旅游產業鏈層面看，旅游消費涉及的企業分屬于不同的產業類型，旅游產業內部不同企業承擔不同的價值創造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區景點、旅游商店、休閑娛樂設施等。
從房地產業產業鏈層面看，房地產業涉及面廣，主要環節有資金、土地、設計、開發、施工、銷售、物業，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機構、政府機構、開發企業、規劃設計公司、建筑企業、中介代理企業、物業管理公司等。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費者服務是重要交叉點。旅游地產開發以已有景區景點為依托，重在地產，而把旅游作為發展地產的重要工具和手段青島五一旅游。
國內的旅游地產投資主體主要有三種：一是傳統的房地產開發商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達和富麗等;二是傳統的旅游企業，渴望探索旅游與旅游地產的互補互動;除此以外，也有部分傳統制造企業參與，如金杯集團、聯想等。
旅游地產開發模式按照目的的不同而有所區別，如以居住為目的則需要借景開發甚至造景開發;以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產在我國的發展歷史，從20世紀90年代初萌芽至2006年進入全面發展階段，旅游地產的產品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業為主。2007年進入高速發展階段，此時旅游地產項目開始遍地開花，產品以銷售和經營物業并重。
自2014年以來，中國旅游地產的發展進入了轉型分化期，逐步回歸理性，行業專業化程度提高，盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產市場的企業通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現規?；?、產業化的發展。
按照旅游資源結構的不同，國內旅游地產呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮三種類型的發展趨勢?？傮w看來，地方的旅游特色特點決定了該地區旅游地產項目發展的方向和特點。
一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養老等相關的房地產物業形式，以及分時度假、產權式酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品。
旅游地產發展與旅游業發展密切相關，旅游地產發展基礎較好。根據中國文旅部統計數據，2015-2020年國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業受到較大沖擊，國內旅游人數約為34.26億人次，同比下降43%;國內旅游收入達3.19萬億元，同比負增長52%。
中國旅游研究院預計2021年國內旅游人數41億人次，國內旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產開發投資看，雖然近幾年我國房地產開發受到國家嚴格調控，但是2015-2020年，我國房地產開發投資規模仍然持續增長。2020年，我國房地產開發投資達14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產開發投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產開發投資規模下降明顯導致。
根據旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產的空間分布大致分為四個層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經濟核心區域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團，這些城市大多是穩定的區域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產的開發投資相對較小，可利用的自然風景資源優勢較強，是旅游地產開發的重點地區。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團，這些城市旅游綜合基礎一般，但都有個別突出優勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團，這些城市旅游特色不突出，自然風景資源也不夠獨特。然而，這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產企業可以在這些城市進行小規模的旅游地產開發，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經濟效益。
從城市旅游業發展程度看，根據中國大陸地級以上城市的旅游人數、旅游收入、旅游業比重、交通便利程度和旅游基礎設施等五個維度來綜合衡量各城市旅游業的發達程度。北京、重慶和上海連續四年名列前三，并且在旅游人數、旅游收入來、旅游基礎設施三個維度排名上，這三個城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎設施三個方面表現優異，均在前三名之內。北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，發展旅游地產具有較大優勢。
從發展旅游地產的房地產企業來看，2020年4月，據中指院數據顯示，國內百強房企中，有57家布局了文旅產業，其中前50強房企高達36家。在投資金額方面，房企在文旅產業方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產運營優秀企業來看，據中國指數研究院，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10分別為融創文化旅游發展集團有限公司、華僑城集團有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團有限公司、祥源控股集團有限責任公司等，其中融創文旅位居首位，華僑城集團位居第二位，融創文旅項目包括昆明融創文旅城、無錫融創文旅城、廣州融創文旅城、青島東方影都等，業務形態主要為樂園、商業、酒店等，區域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團主要項目有深圳華僑城旅游度假區，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區“一鎮一村”等，主要是度假區、古鎮、產業小鎮等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產具體項目來看，2020年最佳文旅地產項目TOP10尚未公布，從2019年評選結果來看，2019年中國最佳文旅地產項目TOP10分別為中鐵國際生態城、勐巴拉國際旅游度假區、阿那亞黃金海岸社區、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態文化旅游度假區等，其中，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中祥源控股集團的祥源齊云山生態文化旅游度假區入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
2020年中國最期待文旅地產項目TOP10包括昆明融創文旅城、撫仙湖國際度假小鎮、漢華天馬山國際溫泉度假區、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中融創中國昆明融創文旅城、山西漢華產業集團漢華天馬山國際溫泉度假區、祥源控股集團祥源花世界旅游度假區、金茂集團湯山溫泉康養小鎮入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產項目排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
可知旅游地產企業中融創文旅、祥源控股集團、山西漢華產業集團、金茂集團具有較強的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優異表現。
從旅游地產企業經營模式看，主要有四種模式：第一種是景點型開發，企業以主題公園、娛樂設施等旅游景點開發先行帶動房地產發展，代表企業有華僑城A、融創文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發，企業以如度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等房地產先行帶動度假地發展，代表企業有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團等;
第三種是商業型開發，企業主要以旅游區或周邊相應的商店、娛樂設施等開發和建造帶動房地產發展，代表企業有金茂控股、融創文旅、萬達地產等;
第四種是住宅型開發，以這類模式經營的多為傳統的房地產開發商，主要以開發與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物為主，代表企業有四川恒邦、睿古地產、雅居樂等?？芍?，經營模式各異，企業在不同的旅游地產開發模式下具有不同的發展優勢。
以國內從事“旅游+地產”開發的開創者和領跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內最為權威成熟的主題公園，規模更是全國之最，被視為國內旅游主題社區的典范之作。
從華僑城旅游地產開發模式來看，華僑城成功的關鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設提升地產項目價值，進而獲得超高收益。
去地產化明顯多元化發展是新常態
2021年，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調控中的作用，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，去地產化成為行業發展必然，倚重項目運營、強化產業鏈運作是今后旅游地產發展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產業鏈競爭難度將繼續加大。
未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭，構建一條獨特的產業鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及后端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鏈條是旅游地產核心價值所在。
以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。
三、中國旅游企業排名的水有多深
不久前，一年一度的所謂“中國旅游集團20強”又發布了，這個榜單由國家級“權威”中國旅游研究院背書，本應成為業內企業無比的榮譽。可每次發布后，總免不了淪為業內人士茶余飯后的笑談。這次的20強評選更有點特別，筆者數了數變成28家了，差點以為自己數學沒學好。
評選標準也很是有趣，據稱入選標準是“根據企業申報、誠信背書的原則，共上報40余家旅游集團數據，根據營業收入這一單項指標，共有28家企業入圍”。
座次順序是按照這個標準：“20強集團排名不分先后，具體按先中央后地方的原則排列。中央企業按國資委對央企排序進行排列；地方企業根據注冊地，按國家統計局公布統計數據時地方先后順序排列，同一省市按照先國有后民營，國有或民營中按照營業收入規模排列?！?/p>
換而言之，這個20強標準是：入選是靠申報收入，卻無核實；座次是看級別，而非強弱。這確實是一個行業排名的創新。
筆者私以為行業榜單的入選和排名，是一個行業對強者的判斷標準，不僅會影響到業內價值觀、發展觀，更會影響到外部投資者對此行業營商環境的評判。
是時候該正本清源了。景鑒智庫2020年的年末企劃，將首次以文旅行業內各企業真實的旅游經營業績進行梳理和排名，并對全部數據和分析依據進行公開，以保證專業性和客觀性。由于初次嘗試，且旅企中上市企業較少，數據采集可能會出現疏漏，請業內同仁和相關企業多多指正。
第一章對標國際，契合行業，設定公允的評價標準
一、對標，國際知名企業排名的依據標準
全球最知名、最常見的企業排名首推“世界500強”。每年美國3大商業雜志《財富》 FORTUNE、《福布斯》Forbes和《商業周刊》BusinessWeek以及英國的《金融時報》Financial Times都要給全球大企業排座次?！敦敻弧贰ⅰ督鹑跁r報》和《福布斯》的排行榜都叫“世界500強”；而《商業周刊》則較多一些，達到了1000家。
《財富》世界500強資格最老，始創于1954年，以銷售收入為依據進行排名，比較重視企業規模；
《商業周刊》和《金融時報》分別從1998年和1997年開始發榜，更注重公司在證券市場中的表現，把企業市值作為排名依據；
《福布斯》則以年銷售收入、利潤、總資產和市值的綜合評分為依據。
我們可以發現，不管采用哪種排名方法，既然是排名，就必有先后。而且排名的標準和數據依據是公開的、經得起檢視的，所有的榜單后面都注明了作為依據的經營數據。榜單也沒有參評和不參評之說，不可能因為企業來參評給好處就上榜，企業不參評不勾兌就不上榜。數據獲取和辨別靠的是專業研究能力，而不是以所謂“誠信背書”的申報，就如沒有任何一個富豪會把自己的真實財富去向福布斯富豪榜申報。
但凡國際上有點知名度的排名，它的權威并非來自于所謂“官方”背書和行政級別的高低，而是來自于發布機構的專業和嚴謹，以及長年以來的堅持。
二、去除迷霧，還原真實的行業數據評價標準
既然是旅游企業的排名，不管以哪種排名方式，都應該以旅游收入和效益作為基本數據依據。由于行業快速發展的現狀，有很多大型企業集團跨界進入旅游行業，傳統旅游企業也多有涉及房地產、免稅等其他業務的，所以單從企業整體的報表收益很難作為評判依據。
筆者認為，評判的依據應該簡單直接，只有旅游行為產生的直接收益才是旅游收益。
也就是說，文旅地產雖然造在樂園、景區的邊上，但它依然是地產，顯然賣房子的收入不能作為旅游收入。同理，免稅城依然是商業購物，即使落位是在旅游目的地三亞，賣奢侈品和香化的收入也不能作為旅游收入。對酒店來說，只有度假酒店，因為它是作為旅游目的本身的一部分，應該是旅游收入；而普通的城市酒店，那只是城市的住宿業態，無法區分是游客住宿、情侶開房、還是商務出差住宿，所以只能排除在外。機票、火車票也是一樣的道理。
當然，不少企業的報表會把不同業務的收入混而一談，營造注重文旅、淡化地產的假象，這就需要數據分析進行去偽存真。
我認為光“虛胖”是無用的。對于一個企業在旅游行業地位的評價，不僅要看它的旅游收入和資產，更要注重利潤。一個收入龐大，卻微利、甚至虧損的企業，只能說它經營是失敗的，對行業沒有任何示范作用。
另外不同的收入之間的可比性較差，這是旅游行業的一個特殊性。一般來說旅行社行業收入規模較高，但毛利很低，凈利往往在盈虧之間。而經營景區、樂園、度假村等旅游項目獲得的收入規模相對較低，但毛利較高，也有一定的凈利潤。
因此，在旅游行業僅以收入來判斷強弱是非常偏頗的，榜單的評價基準應雙重考量收入和利潤，兼顧其他經營指標。因此我比較傾向于類似福布斯500強榜單標準，以收入和利潤的綜合評價為依據。
第二章大型國有文旅開發企業評價
傳統的旅游行業三大央企：中國旅游集團、華僑城、中青旅，行政級別高、資產規模大，理應是引領行業的支柱，就先從這三家說起。
作為中國最紅最專的國字號旅游集團，中國旅游集團經營業務非常廣泛，從旅行社、景區等傳統旅游業務，到免稅、酒店、金融等更賺錢的其他業務。其上市板塊——中國中免由中國國旅更名而來，并于2019年1月把“虛胖”的國旅總社的股權轉讓給控股股東中國旅游集團，專注于毛利率水平較高的免稅品零售市場，獲得了市值的騰飛。
所以上市公司報表顯然無法體現這個業務龐大的綜合性集團的整體業務情況。好在景鑒智庫依然可以獲取整個中國旅游集團的經過審計的合并報表。
其中旅游服務收入主要為旅行社開展的票務、出境和入境業務、國內業務和簽證服務等構成，運營主體主要包括下屬中旅總社、中國中旅、國旅總社、招商國際系列等。景區收入主要包含深圳世界之窗、錦繡中華、嵩山少林寺、珠海海泉灣、青島海泉灣、寧夏沙坡頭等項目的景區門票業務收入。
這兩項純粹的旅游收入合計約218億元，占集團總收入的27%。
而所謂旅游零售收入約477億元，毛利達49%，占集團總收入的59%。壟斷性免稅品銷售確實非常暴利。
在酒店運營收入方面，旗下僅港中旅酒店就擁有獨資、合資、委托管理以及第三方管理和租賃的酒店近140家，客房約30,000間。自有品牌包括“維景國際”、“維景”、“睿景”、“旅居”四個城市酒店品牌。另有少量度假酒店，比如安吉的ClubMed joyview、中衛沙坡頭的星星酒店等，但占比很小，財報中也并未獨立核算，無法將這部分收入加入旅游收入，稍有缺憾，但數據總體影響很小。
點評：一個完全靠壟斷性暴利免稅品銷售支撐的國字號旅游集團。純旅游收入占比一般，毛利較低，凈利微薄。從收入金額來看，中國旅游集團無疑在旅游行業的第一梯隊，但在旅游板塊除了行政級別外，缺乏核心競爭力，收入質量有待提高。
同為央企的華僑城集團資產規模遠大于中國旅游集團，經營業務也更為龐雜，旗下控股的上市公司有三家，分別是華僑城股份47.01%、康佳集團21.75%、云南旅游18.14%。顯然拆分出其中的旅游收入也是必須的。
詳閱華僑城集團或華僑城A的財報，都會分列一個命名非常有趣的收入——“旅游綜合業務”收入。
但如果以此作為其旅游收入，可就大錯特錯了冬天青島旅游。事實上所謂“旅游綜合業務”的主要部分是主題樂園周邊的地產收入，真正的旅游收入僅占很小一部分，這就是在對外財務報表中玩弄文字游戲的典型。
景鑒智庫獲取的數據顯示，華僑城集團2017年真正屬于旅游業務的收入僅為39億元，僅占其所謂“旅游綜合業務收入”的10.38%，也就是說另外近9成是房地產收入。
上表清晰地羅列了2015-2017年的游客人次數據，其中屬于主題樂園的游客量合計分別為2232萬人次、2217萬人次、2306萬人次。2017年的微增主要由于重慶歡樂谷的開業，其他主題樂園的游客人次增長長期停滯。
此外還有2018年數據披露：“2018年1~9月，公司旅游接待人次為3,651.26萬人次，實現旅游接待收入297,324.11萬元，其中，門票收入為213,933.14萬元，人均旅游收入和人均門票收入較2017年全年小幅下降?！?/p>
可見2018年全年數據對比2017年數據應該變化不大。
扯個題外話：大家知道業內有一個“號稱”十分權威的主題公園年度報告，每年由一個美國行業組織TEA和國際知名規劃設計咨詢公司AECOM共同發布，一直被譽為行業權威數據。
那么他們的“權威”報告中的華僑城旗下主題樂園游客量數據是多少呢？
呵呵，2015-2018年游客量分別為2883萬、3227萬、4288萬、4935萬。對比一下，驚不驚喜？意不意外？
顯然這個“權威”機構的報告直接采信了企業上報的數據，而沒有進行任何專業的、負責任的查證。所以報告的質量也就和這些機構平日提供給客戶的咨詢質量一樣，完全是水貨。
點評：華僑城雖然是中國主題樂園的開創者，打造了從“錦繡中華”、“世界之窗”到“歡樂谷”等系列主題樂園項目，從這點來說它對中國旅游業發展和創新貢獻不少。但那都是從上世紀80年代末到00年代的老皇歷了，產品早已落后。到2017年最新開業的重慶歡樂谷，依然停留在游樂器械的堆砌層面，與00年代左右投建的其他歡樂谷沒有多大區別。
究其原因，它過于看重地產利益，已轉型成了一個房企，旅游完全是為地產勾地而存在，文旅團隊創新枯竭，缺乏核心優勢。近幾年來除了在2017年5月通過戰略投資并表云南世博和云南文投獲得一些景區，幾乎處于停滯的發展狀態，只能靠財報上玩弄文字游戲充充旅游的門面。
再來看下第三家，也是旅游行業規模最小的央企——中青旅。和前兩家不同，它的旅游板塊基本全在上市公司，其母集團“中國青旅集團”的其他資產和業務并不多，所以我們單以上市公司數據來看下。
中青旅的業務板塊也較多，其中IT產品銷售、整合營銷、酒店、房地產、房屋租賃等，顯然不能被列入旅游收入，故其旅游收入主要包括旅游產品服務和景區經營。
由上表可見兩項旅游收入合計65億元，約占集團總收入的46%，這個比例在所有三家涉旅央企中是最高的青島黃島旅游。景區經營的毛利率高達81.35%。
中青旅控股的烏鎮和古北水鎮兩大國內標桿項目，2019年營業收入合計約31億，貢獻的凈利潤約9.5億，甚至遠高于整個集團的歸屬于股東凈利潤。
點評：國內標桿性文旅項目十個手指能數得出來，中青旅占了兩個可以說作為旅游企業是值得夸耀的，而且利潤豐厚，名利雙收。
但依然存在兩大隱憂：其一，這兩個小鎮的打造者業內都知道是陳向宏團隊，中青旅只出了錢，自己卻沒有鍛煉出隊伍，沒有自身的突破，整個集團的利潤寄于一個外人。其二，從1999年開發烏鎮伊始，到2001年烏鎮東柵開園、2006年烏鎮西柵開園，再到2014年古北水鎮開園，用近16年的時間打造了2個景區。下一個參股項目濮院古鎮的竣工開業時間已經一拖再拖，可見這類旅游小鎮開發基本沒有可復制性。
近年來國內重組整合了不少省級旅投集團，以實現規模經濟，統籌管理省內國有旅游資產。但是是否因為這些企業級別高、資產龐大，所以就“強”了呢？近30個省級旅游集團一一來看過于厄長，筆者單獨挑一個比較有代表性的剖析一下數據。
湖北省文化旅游投資集團是連續數年官方認證的旅游行業20強，總資產達491億，在全國的省級文旅集團中應該算是比較大的。以下來看看這個旅游集團實際的旅游經營業績。
如上表，鄂旅投2019年主營業務收入達117.4億，另有1.55億政府補助，凈利潤4.6億。
但細看其收入結構，真正的大頭是在大宗農產品商貿，文旅收入只是小部分。再進一步細究這個文旅收入，其中純粹的旅游收入就更少。鄂旅投也有和華僑城一樣的財務習慣，也就是把文旅地產與其他旅游收入合并計入“文化旅游“收入，自然按照我們的標準只能計算其景區、旅行社、以及度假酒店的收入。
以此計算，鄂旅投集團2019年真正的旅游收入僅在13億左右。
另外我們還可看一下鄂旅投旗下各景區的經營情況，收入增長速度很快，從2016年的2.7億，到2019年的9.5億，增長了2.5倍。但從效益來看基本上處于盈虧平衡上下浮動。2019年9.5億的營收，僅錄得200多萬的凈利，實在看不出強在何處。
從其中一些典型企業案例可以發現，目前各省級旅投集團大多資產規模大、經營范圍廣，但從旅游投資和經營實績來看，經濟效益和成功案例都很缺乏。如果一堆省級旅投集團僅僅因為行政級別的原因而得到行業排名，顯然是不合適的。
