摘要：
本文目錄養生旅游的特點有哪些旅游地產的投資前景如何旅游市場的投資熱點-康養一、養生旅游的特點有哪些——預見2023：《2023年中國康養旅游行業全景圖譜》(附市場規模、競爭格局和發... 本文目錄
一、養生旅游的特點有哪些
——預見2023：《2023年中國康養旅游行業全景圖譜》(附市場規模、競爭格局和發展前景等)
行業主要公司：恒大集團、海航旅業、中國旅游集團、綠城中國、中國綠發、復星康養等。
本文核心數據：中國康養旅游產業政策、中國康養旅游行業市場規模
國內外對于康養旅游的定義不同，國外一般將“康養”的概念拆分，即“康”旅游(Medical Tourism)和“養”旅游(Wellness
在我國，根據《國家康養旅游示范基地標準》，康養旅游被定義為：通過養顏健體、營養膳食、修心養性、關愛環境等各種手段，使人在身體、心智和精神上都能達到自然和諧的優良狀態的各種旅游活動的總和。
從產業鏈的角度，從最初單一的健康理療產品到最后成為內容豐富的康旅產業，要經過一系列引導、加工、宣傳、集聚的演變過程。其生命周期大致沿著“開發-規劃設計-建設-運營”的鏈條，其中穿插著投融資。在這一過程中政府、城投公司是至關重要的推手。
經過20年發展，我國主要的康養旅游客群仍以出境接受更為先進的醫療技術的“康”旅游為主，而在境內，側重養老及療養的“養”旅游相關產業正蓬勃興起。
然而我國康養旅游發展中實踐先于理論，2002年海南三亞最早出現養生旅游，但發展規模有限。我國康養旅游的開始在于2012年時攀枝花提出開發全國“康養旅游”。直到2016年1月國家旅游局發布《國家康養旅游示范基地》標準，并明確了“康養旅游”的概念，康養旅游便被國家納入了經濟發展戰略。
全面化的重視康養是經濟社會發展的重要標志之一，是生存到生活的歷進，溫飽到品質生活的講究。“十四五”以來，國家更是在相關規劃中明確提出要大力推進康養旅游示范基地建設，自此行業迎來快速發展熱潮。
行業政策背景：康養旅游產業政策支持力度達到高峰
國家對于康養旅游的政策支持開始于“十三五”初期，國務院在2016年發布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與田園、養老、文化、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式的升級換代和產業鏈進化。自此，國家陸續出臺政策文件大力鼓勵發展康養產業。
“十四五”以來，康養旅游產業的政策支持力度更是達到高峰，2021年6月，文化和旅游部發布的《“十四五”文化和旅游發展規劃》明確提出，發展康養旅游，推動國家康養旅游示范基地建設。這無疑為各地布局康養旅游產業發展再添一把柴。
1、亞健康人群是康養旅游主要需求群體
隨著我國經濟社會的發展，人民生活水平的提高，國民對于健康和身體素質的提升需求不斷增強，同時我國將步入老齡化社會，老齡化問題日益加劇，這些都為康養旅游提供巨大的市場。目前我國，70%的人處于亞健康狀態，15%的人處于疾病狀態，在加上17%六十歲以上的老年人口。未來10年，各種慢性疾病將以爆發式的速度迅速擴展到每一個家庭。另外康養旅游的需求主體：還包括1.09億的中產階級中的追求高品質生活健康人群。
2017年9月13日，“推進健康旅游示范基地建設工作座談會”在京召開，國家衛生計生委公布了首批健康旅游示范基地名單，它們是：天津健康產業園、河北秦皇島市北戴河區、上海新虹橋國際醫學中心、江蘇泰州市姜堰區、浙江舟山群島新區、安徽池州市九華山風景區、福建平潭綜合實驗區、山東青島市嶗山灣國際生態健康城、中國(廣東)自由貿易試驗區廣州南沙新區、廣西桂林市、海南三亞市、海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區、貴州遵義市桃花江。
近年來，隨著人們對健康生活的重視，“大健康”產業正快速邁入新一輪的增長。作為把旅游業和“大健康”產業結合的康養旅游，擁有著良好的市場環境，是發展空間巨大的藍海市場。據全國旅游標準化技術委員會2022年5月發布的《康養旅游機構服務指南(征求意見稿)》編制說明顯示，2015年康養旅游的交易規模約為400億元，2018年市場規模達到691億元，2019年市場規模將近830億元，2015-2019年年均復合增速高達20%左右。
因2020年全球疫情蔓延，人們出行受到影響，旅游行業整體運行情況不佳，旅游行業收入規模大幅下降。經初步統計，2020年中國康養旅游市場規模小幅下降至813億元，2021年因疫情逐步好轉，行業恢復增長，中國康養旅游市場規模接近900億元。
2014-2021年，中國文化和旅游單位數量呈先升后降趨勢。2021年，納入文化和旅游發展統計范圍的中國文化和旅游單位數為32.46萬個，相比2020年下降了4.98%。
根據企查貓數據，截止2022年9月23日，中國關于康養旅游相關服務與制造企業的數量共計6127家。從歷年相關企業的注冊數量變化情況來看，2017年以來，中國康養旅游行業企業注冊數量呈指數型增長，2020年行業注冊企業數量達到1623家，達到歷年峰值，同比增長43.25%。2021年行業注冊企業數量有所下降，為821家;截止2023年2月28日，2022年中國康養旅游相關服務注冊企業數量為601家。
根據國家旅游示范工作評定委員會發布消息，我國首批國家旅游示范基地共有40家，評出首批國家旅游示范基地，包括10個中國旅游休閑示范城市、10個中國綠色旅游示范基地、10個中國人文旅游示范基地、5個中國藍色旅游示范基地及5個中國康養旅游示范基地。
1、需求多樣化與供給多樣化的深度融合是發展的重要趨勢
新冠肺炎疫情的爆發促進康養旅游朝“大健康”與“大養生”兩大新康養元素縱向融合的同時，向智慧健康、生活方式等領域橫向延伸。在政策環境走向多維融合，健康需求煥新的背景下，康養旅游受眾、元素、產品組合、市場主體逐漸迭代。而出于康旅行業可持續、規范化發展的考慮，作為影響行業發展的必要環節，金融支持及包括監管在內的市場缺失元素的進一步完善變得尤為重要。
未來，康養旅居市場將迎來新的發展。一方面，康養旅居的業態將更加豐富。以中醫藥健康旅游、溫泉旅游、森林生態游、康養運動游等健康養生為特色的旅游業態將受到銀發一族的青睞，更多新的產品和服務將適應滿足老年群體的需求;另一方面，康養旅居將更加注重體驗性，適老化設計智能設備的應用將更加成熟。
《“健康中國2030”規劃綱要》定下明確目標：到2030年達16萬億。在“健康中國”正式成為中國發展的核心理念下，健康產業已經成為新常態下服務產業發展的重要引擎。康養旅游已經成為我國從省到市到縣再到風景區等各級政府及管理部門的重要布局方向。國家旅游局也通過打造中國康養旅游示范基地，來逐步規范康養旅游的發展。
目前，各國均爭相打造健康養生度假旅游目的地。我國健康養生休閑產業也在近年內急速升溫，康養旅游行業成為了一個高速發展的朝陽產業。在這種形勢下，發展健康養生度假旅游，順應了健康服務業發展的大趨勢，蘊含著廣闊的市場空間。雖然康養旅游市場的需求潛力巨大，但考慮到目前市場供給相對不足且全球疫情仍有反復，前瞻認為中短期內市場仍無法恢復疫情前的高速增長，預計到2028年，中國康養旅游市場規模為1630億元左右。
更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國康養旅游行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。
二、旅游地產的投資前景如何
——預見2021:《2021年中國旅游地產產業全景圖譜》(附產業鏈、競爭格局、發展趨勢等)
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，旅游地產發展基礎較好，國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎;房地產開發投資規模仍然持續增長。
從區域來看，北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，是2020年中國旅游業最發達城市之首，發展旅游地產具有較大優勢。
從企業競爭來看，融創文旅、華僑城憑借豐富的業務形態和區域分布位居2020年全國文旅地產運營優秀企業前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，旅游地產發展進入轉型分化期。去地產化明顯，多元化發展是新常態，未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接
旅游地產是以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能，旅游地產的開發對象是旅游物業。
從旅游產業鏈層面看，旅游消費涉及的企業分屬于不同的產業類型，旅游產業內部不同企業承擔不同的價值創造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區景點、旅游商店、休閑娛樂設施等。
從房地產業產業鏈層面看，房地產業涉及面廣，主要環節有資金、土地、設計、開發、施工、銷售、物業，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機構、政府機構、開發企業、規劃設計公司、建筑企業、中介代理企業、物業管理公司等。
旅游地產是旅游產業和房地產業的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費者服務是重要交叉點。旅游地產開發以已有景區景點為依托，重在地產，而把旅游作為發展地產的重要工具和手段。
國內的旅游地產投資主體主要有三種：一是傳統的房地產開發商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達和富麗等;二是傳統的旅游企業，渴望探索旅游與旅游地產的互補互動;除此以外，也有部分傳統制造企業參與，如金杯集團、聯想等。
旅游地產開發模式按照目的的不同而有所區別，如以居住為目的則需要借景開發甚至造景開發;以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產在我國的發展歷史，從20世紀90年代初萌芽至2006年進入全面發展階段，旅游地產的產品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業為主。2007年進入高速發展階段，此時旅游地產項目開始遍地開花，產品以銷售和經營物業并重。
自2014年以來，中國旅游地產的發展進入了轉型分化期，逐步回歸理性，行業專業化程度提高，盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產市場的企業通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。
按照旅游資源結構的不同，國內旅游地產呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮三種類型的發展趨勢。總體看來，地方的旅游特色特點決定了該地區旅游地產項目發展的方向和特點。青島旅游社
一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養老等相關的房地產物業形式，以及分時度假、產權式酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品。
旅游地產發展與旅游業發展密切相關，旅游地產發展基礎較好。根據中國文旅部統計數據，2015-2020年國內旅游人數和旅游收入持續增長，旅游產業正在成為經濟增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業受到較大沖擊，國內旅游人數約為34.26億人次，同比下降43%;國內旅游收入達3.19萬億元，同比負增長52%。
中國旅游研究院預計2021年國內旅游人數41億人次，國內旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產開發投資看，雖然近幾年我國房地產開發受到國家嚴格調控，但是2015-2020年，我國房地產開發投資規模仍然持續增長。2020年，我國房地產開發投資達14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產開發投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產開發投資規模下降明顯導致。
根據旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產的空間分布大致分為四個層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經濟核心區域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團，這些城市大多是穩定的區域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產的開發投資相對較小，可利用的自然風景資源優勢較強，是旅游地產開發的重點地區。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團，這些城市旅游綜合基礎一般，但都有個別突出優勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團，這些城市旅游特色不突出，自然風景資源也不夠獨特。然而，這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產企業可以在這些城市進行小規模的旅游地產開發，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經濟效益。
從城市旅游業發展程度看，根據中國大陸地級以上城市的旅游人數、旅游收入、旅游業比重、交通便利程度和旅游基礎設施等五個維度來綜合衡量各城市旅游業的發達程度。北京、重慶和上海連續四年名列前三，并且在旅游人數、旅游收入來、旅游基礎設施三個維度排名上，這三個城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎設施三個方面表現優異，均在前三名之內。北京是國家首都，經濟、交通等發展快速，居民消費水平較高，發展旅游地產具有較大優勢。
從發展旅游地產的房地產企業來看，2020年4月，據中指院數據顯示，國內百強房企中，有57家布局了文旅產業，其中前50強房企高達36家。在投資金額方面，房企在文旅產業方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產運營優秀企業來看，據中國指數研究院，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10分別為融創文化旅游發展集團有限公司、華僑城集團有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團有限公司、祥源控股集團有限責任公司等，其中融創文旅位居首位，華僑城集團位居第二位，融創文旅項目包括昆明融創文旅城、無錫融創文旅城、廣州融創文旅城、青島東方影都等，業務形態主要為樂園、商業、酒店等，區域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團主要項目有深圳華僑城旅游度假區，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區“一鎮一村”等，主要是度假區、古鎮、產業小鎮等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產具體項目來看，2020年最佳文旅地產項目TOP10尚未公布，從2019年評選結果來看，2019年中國最佳文旅地產項目TOP10分別為中鐵國際生態城、勐巴拉國際旅游度假區、阿那亞黃金海岸社區、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態文化旅游度假區等，其中，2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中祥源控股集團的祥源齊云山生態文化旅游度假區入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
2020年中國最期待文旅地產項目TOP10包括昆明融創文旅城、撫仙湖國際度假小鎮、漢華天馬山國際溫泉度假區、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產運營優秀企業TOP10中融創中國昆明融創文旅城、山西漢華產業集團漢華天馬山國際溫泉度假區、祥源控股集團祥源花世界旅游度假區、金茂集團湯山溫泉康養小鎮入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產項目排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
可知旅游地產企業中融創文旅、祥源控股集團、山西漢華產業集團、金茂集團具有較強的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優異表現。
從旅游地產企業經營模式看，主要有四種模式：第一種是景點型開發，企業以主題公園、娛樂設施等旅游景點開發先行帶動房地產發展，代表企業有華僑城A、融創文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發，企業以如度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等房地產先行帶動度假地發展，代表企業有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團等;
第三種是商業型開發，企業主要以旅游區或周邊相應的商店、娛樂設施等開發和建造帶動房地產發展，代表企業有金茂控股、融創文旅、萬達地產等;
第四種是住宅型開發，以這類模式經營的多為傳統的房地產開發商，主要以開發與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物為主，代表企業有四川恒邦、睿古地產、雅居樂等。可知，經營模式各異，企業在不同的旅游地產開發模式下具有不同的發展優勢。
以國內從事“旅游+地產”開發的開創者和領跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內最為權威成熟的主題公園，規模更是全國之最，被視為國內旅游主題社區的典范之作。
從華僑城旅游地產開發模式來看，華僑城成功的關鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設提升地產項目價值，進而獲得超高收益。
去地產化明顯多元化發展是新常態
2021年，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調控中的作用，傳統的“旅游搭臺，地產唱戲”開發模式已經難以為繼，去地產化成為行業發展必然，倚重項目運營、強化產業鏈運作是今后旅游地產發展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產業鏈競爭難度將繼續加大。
未來旅游地產行業的競爭將最終表現為整條產業價值鏈上的競爭，構建一條獨特的產業鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及后端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鏈條是旅游地產核心價值所在。
以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。青島旅游住宿
三、旅游市場的投資熱點-康養
康養旅游，國際上稱為醫療健康旅游。從國家發布的《健康中國2030規劃綱要》看，大健康的核心保障是醫療的保障，因此，我們認為康養旅游是以“醫療”為核心的養生、養老、體育、文化、旅游等諸多業態融合的新興產業。
從市場需求看，游客從最初的出行旅游，轉變為更加追求休閑品質、深度體驗的異地生活方式。這需要多元化的旅游主體在投資、運營方式上進行轉型，發展醫療旅游、養老旅游等將成為轉型的突破口。具體來說，可以從以下四點來看：
1、人口老齡化加速。中國已經全面進入了老齡化社會，中國老齡人口的迅速增加，催生大健康服務行業的迅速崛起，且市場規模正在快速放大。
2、慢性病人群增多。慢性疾病是威脅中國人健康的頭號殺手，占人群死因構成的86.6%。據調查，目前中國慢性病患者已超過2.6億。科學管理健康、延長壽命已成為人們高度重視的話題。
3、居民購買力提高。伴隨著中國中產階級人數的持續攀升，消費者購買力也在不斷提高，人們開始注重生態環境與生命健康和諧共生，健康產品和健康服務的需求正在因此而急劇增加。
4、政策持續性扶持。近年來，伴隨著“健康中國”理念上升為國家戰略以后，一系列扶持、促進健康產業發展的政策緊密出臺，大量投資正加速涌入大健康領域。
森林養生基地應是以森林資源及其生態環境為依托，通過提供多種形式的森林養生項目，以促進游客強身健體、修身養性為目的，滿足不同人群生理和心理健康需求的特定區域。
1）保健型。這種產品類型是通過優美的景觀達到放松、愉悅的效果，以靜態洗滌心靈，道法自然。例如：森林景觀、森林音樂、森林溫泉等。
2）康復型。森林對慢性疾病具有一定的療效，如：空氣負離子養生館、植物精氣養生館、森林心理咨詢室。
3）運動型。通過各種適合在森林中的運動來增強體質，預防疾病。如：慢跑、散步、登山、耕作。
4）文化型。通過文化體驗來修身養性，以實現心靈的寧靜和身體的舒適。如：禪修、冥想、品茶、太極、瑜伽、養生操等。
5）飲食型。根據食材的高品質、高藥用價值制定飲食，達到養生的效果。如：有機食品、藥用食材。
隨著一大批溫泉度假村、溫泉小鎮以及溫泉新城的涌現，可以看出溫泉對休閑產業的聚集效應，對區域經濟的有力帶動得到認可。隨著新型城鎮化的發展和特色小鎮的風口，我們有理由相信，溫泉小鎮將是未來休閑度假開發的超級熱門。
1）出水方式不同：運用工程技術手段，通過改變溫泉的出水方式，給游客不同的體驗。例如音波噴射溫泉、SPA沖擊泉氣泡溫泉、蒸氣泉浴、瀑布溫泉、溫泉海浪浴等等。
2）創意概念不同：通過向溫泉水中添加花草、礦物、瓜果、鹽霧、香精等特定材料，形成具有不同功效的溫泉湯浴，從而豐富游憩方式。例如花草溫泉、瓜果溫泉、香熏溫泉、鹽霧溫泉、蜂蜜溫泉、名酒溫泉、草藥溫泉、巧克力溫泉、咖喱溫泉等等。
3）泡浴設施不同：通過不同的泡浴設施，給游客不同的感受。例如：桶浴溫泉、溫泉游泳池、浮浴池、沐足廊、溫泉漂流河等等。
4）外圍景觀不同：根據溫泉的外部資源，因地制宜，打造景觀給游客以美妙的感受。例如：山林式、濱水式、小鎮式、園林式等等。青島旅游攻略
中醫藥健康旅游產業規劃是以悠久的中醫藥文化為內涵、以旅游為實施手段，打造一個整合平臺，聯動發展旅游業、生態農業、文創產業、會議會展業、服務貿易、體育運動產業、養老服務產業、中藥加工產業等相關產業，將這些產業進行跨界融合、優化升級，形成復合體，形成新產業形態、形成核心競爭力。
中醫藥產業園的設計思想來源于中華民族積淀了幾千年的中醫藥文化智慧，集儒釋道及諸子百家思想于一體，遵循“天人合一”法則，用創意產業的思維方式將相關的資源重新審視、重新梳理、重新組合、重新演繹、重新創意，再經過系統分析、科學論證，使“規劃”具有主題性、新穎性、特質性、系統性、整體性、可操作性并具有高度、廣度、深度和關聯度。將一、二、三產業融合互動，拓展產業范圍、延伸產業鏈條，構建“中醫藥健康服務+旅游”的復合型全景產業體系。
